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独自の不動産投資

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資産運用の一環で、都心の不動産を購入したいと考えている方へ。

優良物件の見極めをお手伝いします

都心の物件は総じて高額であるため、経験が少ない個人投資家様が一人で購入を決断するのは難しいかもしれません。不動産は売却することよりも、購入することの方がはるかに難しいのです。

当社では、収益不動産を購入する際、どのような視点で検討し、優良物件を見極めれば良いかについて、プロの立場からアドバイスをしております。

また、「購入後の管理・運営にも不安がある」「プロの目で選び、プロに運営して欲しい」といったご要望にお応えするFrontDoor不動産管理・運営サービスもご用意しています。

大切なのは『不動産の評価価値を正しく知ること』です。

多くの資産家が保有する不動産の価値を正しく把握できていないように、これから購入しようとする物件の価値を見極めることはとても難しいことです。しかし正しい価値を知らずして利回りや収益性を判断できるでしょうか?

当社にはあらゆる土地・不動産を正当に評価できる知識・ノウハウ・経験と実績があります。不動産鑑定・評価のプロの立場からアドバイスをしております。

2つの収益還元法

将来の収益力から不動産価格を算出する収益還元法には、直接還元法とDCF法の2つがあります。

DCF法の方がより細かく不動産価格を算定することができますが、計算が複雑なため、一般投資家にはなじみません。直接還元法をおさえておけば十分、価格の妥当性を確かめることができます。

1 直接還元法

直接還元法とは、不動産から発生した1年間の収益を、その不動産から得られることが妥当な投資利回り(還元利回り)で割り戻して不動産価格を決定する手法です。
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還元利回りの算出方法

直接還元法において還元利回の設定は最も重要な要素です。この還元利回りは、主に周辺相場における類似物件の利回りを参考に求めます。

直接還元法の計算例

それでは次に、具体的な数字をもとに直接還元法を用いて不動産価格を算出してみましょう。

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2 DCF法(ディスカウンティッドキャッシュフロー法)

将来得られる収益と売却時の予想価格を現在の価値に置き換えてから、その合計額を不動産の価格として算出する方法。
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現在価値とは

10年後にもらえる100万円といますぐもらえる100万円では価値が異なります。たとえば、先にもらえれば、10年間の間に100万円を運用にまわして増やすことも可能です。また、将来の収益ですから、確実に入ってくるかどうかもわかりません。 そのため、将来の収益はいますぐにももらえる収益と比較すると、割り引いて考える必要があります。
DCF法では、 複数年にわたって発生する純収益と売却価格をその発生時期に応じて現在価値に割引き、(ディスカウント)それぞれを合計する方法です。このことから複数年に渡るキャッシュフローを計算できるためDCF法は直接還元法よりも精度が高いというメリットがあります。

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DCF法の計算例

それでは実際に数値を入れてDCF法を用いて不動産価格を算出してみましょう。

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当社では、正しい不動産評価に加え、収益還元法についての考え方を根拠に、プロの立場からアドバイスをしております。

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